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如何提高征地拆迁补偿
发布日期:2020-02-13 09:17   来源:未知   阅读:

  由于土地资源的稀缺性及政府行政行为的程序性,政府在作出征收决定后,往往希望尽快完成征收工作,在此时,被征收人通过一系列法律手段:申请听证、复议,提起诉讼、申诉等,政府为了项目的如期进行,往往会作出一些妥协和让步。

  政府官员基于巨大的经济利益和政治业绩的诱惑下,作出的征收行为在实质或程序上或多或少会有一些违法之处,抓住这些违法点,要求确认违法并撤销,这对于政府的征收进程无疑是一个很大的打击,并且对部门负责人的政绩也会产生负面影响,虽然在此时政府官员可能会通过各种途径左右法院的判决,但赢得官司并不是我们的最终目的,即使输了官司,也会给政府很大的压力,在此压力下,政府往往会提高补偿额了事。这就是所谓的“输了官司赢了钱”。

  3、寻找自身谈判协商的特殊点,为政府“多给钱”找个理由,让政府部门有台阶下

  没有任何法律和政策依据的漫天要价在任何时候都是不会得到满足的,政府坚守补偿金额底线的主要原因之一就是政府担心过高的补偿会使得其他被征收人纷纷效仿,形成多米诺骨牌连锁反应。找出自身的合理的与众不同之处,为自己增加谈判筹码,也为政府的让步找台阶下。

  “知”的内容涵盖两方面:一方面指的是知识架构。拆迁涉及的知识方方面面,其中不乏专业艰涩难懂之处,普通民众遇到拆迁,对于拆迁相关的知识几乎为零,此时应该积极搜罗、整理、学习,否则,则应将交由专业人士解决,省心省力。

  另一方面,被拆迁人还应该有充分的心理认知。一味的激进蛮干不仅不能为自己维权,还有可能让自己陷入危难。但是不激进也不意味着一味退缩,消极应对。如果不表现出一定的反抗意识和智慧,拆迁方会认为这样的被拆迁人“柔弱可欺”,此时,被拆迁人想要取得合理的补偿更加艰难。

  因此,被拆迁人应该有这样的觉悟:拆迁是一场博弈,拆迁人野蛮无理并不可怕,被拆迁人弱小无助也不必慌张,只要了解拆迁的本质,寻找到合适的方法,并积极搜集信息,保存证据,充分利用各种有利资源,有理有节的与拆迁人周旋,就能取得好的成效,维护好自己的合法权益。

  征地拆迁问题的解决需要把握好时机和尺度,时机、尺度不到则火候不够,取不到良好的效果,时机、尺度过了,则物极必反,可能会让问题的解决陷入僵局。因此,在征地拆迁过程中,被拆迁人不可漫天要价,也不需要任由拆迁方宰割,需不断的跟政府谈判,抛出橄榄枝,让政府在一段时期内放弃强拆,坐到谈判桌上。在不断的谈判过程中揣摩政府的底线,根据自己的谈判筹码,适可而止。

  征地拆迁问题的解决,当下有几种手段,上访、闹、委托律师。上访者试图通过引起更高层级别领导的关注,但这是一种非正常的解决途径,一般政府官员都很抵触这种方式,因截访引发的人身伤害事故已经层出不穷。小闹问题不一定能解决,大闹却对自身及家人安全不利,只有闹到一定程度才可能引起媒体公众的注意,而此时,很可能得不偿失!委托律师是最温和的方法,虽是温和,却是最有效的。律师运用专业的法律知识,采取合乎法律程序的手段,合理合法地通过“打”或者谈来解决问题,这是征地拆迁问题解决的普适之道,也是最为可取的方法。

  在中国特殊的国情背景下,法院在审理征地拆迁类行政案件中很难做到真正的中立、公正,但并不能因此而全盘否认法官个人的品行操守,对法官产生抵触心理并表现在外在行为和言语上。对法官而言,如果能调解解决问题,那是最好不过了,好过让法官昧着良心出一个自己都知道是违法的判决。在庭前庭中庭后多与法官沟通,督促法官多做政府部门的工作,促成调解工作。

  俗话说一个篱笆三个桩,一个好汉三个帮。只有团结协作,齐心协力才能最终取得成功。在征地拆迁过程中,面对强大的政府和开发商,势单力薄的个人无论从现实实力还是心理上都是无法与之抗衡的,多数被征收人团结起来,拧成一股绳,这样不仅使得被征收人在抗拒非法强拆中的力量加强,而且使得被征收人坚定长期维权的信念,不会在现实和心理。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

  因此,在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中,只要违背“给予被征收人公平补偿”这一基本原则,即可视为违法,被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。

  知道合伙人法律行家采纳数:388获赞数:1656出版书籍:《企业拆迁维权攻略》 《企业征收关停补偿纠纷案例评析》 《企业征收拆迁维权办案手记》

  展开全部在企业拆迁中,对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。吴少博律师总结

  你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价,说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢?有这么几种情况:

  (1)土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

  (2)集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证,这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

  (3)国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质,或者说通过划拨取得,这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内,没有划归物权的形式,所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

  厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱,被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物,只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样,补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的,可能不满足四面都有墙的要求,但是用于了正常的生产经营,原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性,那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

  因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件,这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家,就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致,这是不行的,注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

  (1)预期利益损失,一年可产生的预期利润是一百万,拆迁造成经营中断,造成三年的停产停业损失,这样有可能要赔偿三年的损失。

  (2)违约的损失,企业和客户签订了一百万的合同,由于拆迁不能按时供货,一百万的违约成本是五万块,要补偿企业的违约损失。

  (3)财务成本,向银行贷款一百万,每年付财务成本利息,现在由于经营断了,财务成本是累计增加的,所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

  这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费,我们要纠正一下,人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中,一般中小企业和私营企业都没有,基本含在停产停业损失之列了。

  对现有建筑的添附是不可能挪动的,是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

  机器设备分为可移动和不可移动的,不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价,可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

  众所周知,补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题,随着新一轮的城市拆迁大潮来临,大批动迁居民不可避免地面临了补偿安置等诸多问题,而面对诸多相关法律问题,不少拆迁市民也是一头雾水。 为此,《法眼看房产》就网友关心的一些问题采访了著名拆迁律师王卫洲。

  法邦网: 王律师您好!首先,欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前,先跟大家打声招呼吧。

  法邦网: 在节目的开始,我们先来了解一下,目前我们国家对于国有土地上的房屋征收是依据哪些规定来实施和管理的?请您为大家先做一个简要的介绍吧。

  王卫洲律师: 国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上上房屋征收评估办法》,这两部法规都是今年出台的,相关配套法规还未制定;目前各地方政府如北京、重庆等都出台了本地区具体实施意见、细则、办法等。

  法邦网: 根据目前的法律规定,征收城镇居民私有房屋的补偿方式和标准是什么?与农村房屋的征收补偿相比,有哪些不同呢?

  王卫洲律师: 国有土地上房屋征收补偿方式分为货币补偿和产权调换,对于货币补偿其补偿标准不得低于周边类似房地市场价格,而实行产权调换的则置换房屋、结合货币价值互补差价。农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收,其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换,但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格,而是参照房屋重置价格,一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定,很少参照评估价格,即使评估也是评估房屋重置价格,集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。

  法邦网: 很多网友都质疑农村房屋拆迁和城镇房屋的拆迁在补偿金额上差别巨大。因此关于房屋拆迁补偿的公平性也都是备受争议的话题,那么,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有没有相关的措施能够保障公平补偿?

  王卫洲律师: 没有的,不过目前国家对此已经开始重视,据悉不久将对集体土地上房屋拆迁所依据的《土地管理法进行修订》,2011年5月,中央纪委、监察部发出《通知》要求各级纪检监察机关加强监督检查进一步规范征地拆迁行为,《通知》表明在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

  法邦网: 国有土地上的房屋拆迁补偿款由哪几部分构成?我们应该如何计算房屋征收补偿款?

  王卫洲律师: 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》根据被征收房屋的用途补偿款构成不同,对于住宅用房补偿款分为:被征收房屋的价值补偿、因征收造成的搬迁、临时安置的补偿、市县人民政府根据本地区实际情况给予被征收人的补助和奖励;对于营业房屋还有因征收造成停产停业损失的补偿。

  法邦网: 有网友提问:被征收的房屋装修费用是否可以得到补偿?是按什么标准来进行补偿的?您能否为这位网友解答一下。

  王卫洲律师: 被征收房屋的装修是应该补偿的,装修装潢物应当属于被征收的附属物,它应该包含在被征收房屋的价值补偿之中,对于装修费的补偿首先由征收部门于被征收人协商确定,如协商不一致的则应该由评估机构评估确定。

  法邦网: 共有的房屋在征收时应该如何进行拆迁补偿?拆迁的补偿金又应该如何分配?

  王卫洲律师: 首先由共有人协商解决,只要协商结果不违背法律强行性规定的,可按照协商结果分配;协商不成的则依据相关法律规定处理,我认为:按份共有的则按照对房屋享有所有权的比例进行分配,不能证明份额的应当视为同等份额,如果是共同共有则可以平均分配。

  法邦网: 一些面临征收的房屋,存在手续不全、无房屋所有权证的情况,这类房屋该怎么办?能否获得补偿?

  王卫洲律师: 并不是手续不全的房屋就一律不予补偿的,事实上在我国存在很多手续不全的房屋,国务院曾下达《关于做好拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》,要求“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”不能认定为违章建筑,《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿。我认为在国有土地上房屋征收政府会按照建筑物建成的年限、原因等多种因素确认被征收房屋的合法性,一般来讲只要不是为在发布城市建设控制规划确定用地范围之前建成的,应该可以认定为合法建筑,给予补偿。

  法邦网: 对于违章建筑在征收的时候应该如何补偿呢?“住改商”的房屋能获补偿吗?

  王卫洲律师: 关于这一问题,法律还没有明确的规定,在对拆迁范围内产权性质为住宅,目前唯一的依据为国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》要求:对已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

  在具体的拆迁实施工作中某些地方也曾更具取得营业执照的年限和缴纳税收的情况将部分住改非房屋按照营业性用房予以补偿。

  法邦网: 对于拆迁户来说,不仅关心房屋被拆迁后能获多少补偿,对因拆迁过程中的临时安置补助费、停产停业补偿费和生活补助的支付等方面,也是格外关心。那么,拆迁临时安置补偿费该怎么计算?

  王卫洲律师: 临时安置费主要是指因为拆迁造成的被征收人暂时住房问题进行的补偿安置,在具体实施中一般是按照人口领取一定时间的房屋租赁补助费用,在实施征收中房屋征收方案会做较为详细的规定,如果补偿方案中确定的回迁时间内没有顺利回迁的,应当按照实际情况增加安置费用。

  法邦网: 既然谈到了房屋拆迁,除了拆迁补偿,还有一个问题大家都很想问:拆迁双方未达成拆迁补偿安置协议,被拆迁方应怎么办?

  王卫洲律师: 拆迁双方若达不成协议,征收部门可能报请市县政府作出补偿决定,然后申请法院强制执行。被拆迁方可以在收到市县政府做出的补偿决定之后申请行政复议或提起诉讼要求撤销补偿决定以保护自己的物权,在进入法律程序之后也可以申请行政行为停止执行。

  被征收人也可以主动的采取措施即申请行政复议或起诉撤销房屋征收决定,来保护物权。

  如果是因为补偿问题达不成协议,在诉讼或行政复议过程可以申请协调,由人民法院或行政复议机关依法合理的促成双方达成协议、以保障合法权益,在诉讼或行政复议过程中法院或司法机关也有可能主动去调解双方的矛盾,有时候调解远比判决更能解决实际问题。

  法邦网: 接着上面的问题:签订房屋补偿协议之后,有一方不履行补偿协议应该怎么办?

  王卫洲律师: 按照法律规定,如果一方在签订协议后不履行的,另一方可以起诉要求人民法院判决其履行,所以对于被征收人来讲如果签订协议之后,感觉协议有问题的,应当起诉要求撤销或判决协议无效,以保护房屋所有权。

  王卫洲律师: 在房屋征收事件中,被征收人属于,对于法律赋予自己的权利往往不太了解,希望被征收人能够多多学些法律,用法律知识来保障自己的合法权益,在法律范围内争取更多补偿。

  法邦网: 再次感谢王卫洲律师的参与。在此,也希望您对我们节目提一些意见或者建议,以促进我们更好的为律师和公众服务。

  王卫洲律师: 新拆迁法出台确实对于保护被征收人的合法权益有着很大的进步,但是在具体实施过程中,还与法律规定有着较大的差距,如评估机关的选择,部分地方习惯由政府指定几个评估机构供被征收人选择,实际上限制了被征收人选择评估机构的权利;另外制定补偿方案中被征收人享有听证权利,有些地方在告知听证权利上做的不到位,使被征收人听证权不能正常行驶等等,我认为再好的法律如果不好好的执行,相当于一纸空文,关键的问题的不是有无法律依据而是国家的法律在地方会不会被执行到位。